Virksomheden med House Flipping

Husk TimEverdantvows, der er ansat denne pige, der hedder Sarah At lave fotos til bloggen, og derefter gik hun Rogue, flyttede til Phoenix og begyndte at vende huse? Nå venner, jeg er tilbage - i det mindste bare i et par minutter her. Jeg er så begejstret over at dele nogle ting, jeg har lært fra den flippende/hjemdesignverden i de sidste par år, og til Forhåbentlig tilbyde nogle praktiske råd til enhver, der er nysgerrig efter, hvordan man kommer i gang!

Jeg tænkte så længe, ​​at det at vende et hus var en uopnåelig drøm, der aldrig ville fungere, før jeg kunne spare alle kontanter, men jeg er her for at fjerne nogle af de myter, som jeg selv troede. Jeg advarer dig: Hvis du er seriøs med at komme i gang med at vende, skal du ikke betragte mit råd som den eneste rute. Brug tid på at spørge andre ejendomsinvestorer om deres tanker, og vær venlig at gøre din due diligence! Der er så mange måder at finansiere disse ting på, og jeg er ikke en økonomisk planlægningsekspert. Så som, prøv dette derhjemme, men prøv heller ikke dette derhjemme? Prøv at gøre din egen ting i dit eget hjem? Lad os holde os til det og gå videre!

Lev efter den gyldne regel

Da jeg først begyndte at vende, min meddesigner og ven Grace Carpenter Lad mig komme ind på det bedste råd (hvis flipping har en gylden regel, er det det !!): Du tjener dine penge, når du køber dit hus. Med andre ord skal huset være en god investering fra starten for at det skal være en god flip. Jeg ved, at det nuværende klima virker usikkert, men for den kyndige køber kan dette være det bedste tidspunkt at holde dine øjne skrælede for gode tilbud!

Hvordan ved du, at det er en god investering? Undersøg, min ven! Du er nødt til at kende dine kvarterer, hvilke fuldt renoverede huse sælger til (ikke kun ved firkantede optagelser, men alle faktorer - bter, bade, partistørrelse, bremse appel, finish osv.), Hvilke hjem sælger det hurtigste, hvad der er højest efterspurgt, Og hvilken stil mennesker i nabolaget generelt kan lide. Så når du husker alt dette, når du først ved disse ting som bagsiden af ​​din hånd, vil du vide, om et hjem er en god handel eller ej. Hvis det ikke er en god aftale, tjener du ikke penge. Du kan ikke tillade dig selv at købe et hjem, selvom det er det sødeste hjem nogensinde (og ja, jeg har været nødt til at gå væk fra yndig hjem, fordi sælgers prisfastsættelse ikke gav mig nogen fortjenstmargin efter renovering), hvis jeg ikke er plads i budgettet for renoveringer, finish, landskab, iscenesættelse, ejendomsmæglerkommission og faktorering i hårde pengeudbetalinger, hvis der er ruten, du vælger (mere om det senere).

Du er nødt til at planlægge forude og arbejde baglæns i dine numre for at sikre, at du får noget tilbage til at gøre det værd at din tid og kræfter! For eksempel havde jeg foretaget en masse research i det historiske Garfield -kvarter i Phoenix, og da jeg så et hjemmelavet til salgsskilt foran et faldet, gammelt murstenhus, vidste jeg straks a) hvor meget det ville være værd efter renovering, b) hvor meget renovering sandsynligvis ville koste, og derfor vidste jeg c) hvor meget jeg ville betale for det mest, i orden at gøre et fortjeneste. Jeg var i stand til at afgive et informeret tilbud, så jeg vidste, hvor meget jeg forhåbentlig ville gøre i slutningen af ​​aftalen!

Tænk uden for Zillow

Før jeg kom ind i verden af ​​flipping, er her et par udtryk, jeg aldrig havde hørt før: engroshuse. Off-market lommefortegnelser. Lån til hårde penge. Men lad mig fortælle dig, at disse tre ting vil ændre din verden, og du vil aldrig se på Zillow for at hjem skal vende igen.

Lad os først tale engroshuse. Jeg kan godt lide at kalde dette underbukken for ejendomsverdenen, fordi det lyder så meget mere interessant, og ordet underbukken får mig til at grine. Engroslister er huse, der skal sælges hurtigt, så de accepterer normalt kun kontant- eller hårde penge-lån, de har en hurtig tætning, deres betingelser er som det er, der er ingen inspektionsperiode, men de er også prissat godt under markedsværdien. Normalt ville disse hjem ikke blive godkendt til nogen form for traditionel finansiering, hvorfor de kun er kontanter eller hårde penge. Disse huse vil aldrig have tegn foran dem, de Normalt vil ikke være på MLS - med andre ord ville den typiske homebuyer absolut ikke have nogen idé om, at de endda er til salg. Den bedste måde at finde disse huse på er at søge grossister i dit område (specifikt engrosboligfortegnelser), kontakt den, der er kontaktpersonen for det firma, og beder derefter om at blive sat på deres liste. Det er også nyttigt at oprette en personlig forbindelse, så bede om at tage dem til kaffe eller frokost eller noget at vælge deres hjerne ved at komme i gang! På et varmt marked, når engroshuse går hurtigt, vil en personlig forbindelse med nogen gavne dig, da de sprænger huset til deres mailingliste - de sender måske først til dig, hvis du er frisk på deres sind.

Næste op, lommefortegnelser! Hvad er lommefortegnelser, spørger du? Det er et smukt udtryk (imponerer dine venner på den næste cocktailfest!) For lister det Ejendomsmæglere ved måske, at det måske ikke vises på dine typiske Zillow- eller MLS -søgninger. Ligesom engroslister, De er måske ikke berettigede til traditionel finansiering, eller måske ønsker sælgeren ikke at forbedre hjemmet, men ønsker, at det skal sælge hurtigt. Hvis du har nogen agentvenner, er det værd at et skud, der spørger, om de har nogen lommefortegnelser i det område, du ønsker at investere i.

Lad os nu tale penge! Som mine kolleger Ramsey -fans ved, er kontanter konge. Har du alle kontanter til at finansiere en renovering og en flip? Fantastisk. Hvorfor gør du endda det!? Bare sjov. Hvis du ikke sidder på bjerge af kontanter, er dine muligheder enten at finde en finansiel investor eller at opsøge et hårdt pengelån. (Ansvarsfraskrivelse: HARD -penge lån er en kærlighed/had ting, men nogle gange er de de eneste midler til slutningen, og de har endt med at arbejde til min fordel, så jeg vil gerne dele lidt om dem!) Så hvad er det nøjagtigt et hårdt penge, og hvorfor ville du have et?

Lån til hårde penge er kortsigtede lån med høj interesse med en hurtig ansøgning og godkendelsesproces. Da du har brug for at handle hurtigt i fast ejendom, bruger flippers ofte denne type lån som en måde at få finansiering hurtigt på. Med et hårdt penge-lån foretager du en høj, kun rente betaling hver måned, som du ejer huset. Du bliver stadig sandsynligvis nødt til at have 10-20% af lånet som en udbetaling, men det er meget lettere at få et hårdt penge til et hjem end et traditionelt långiverlån Da du arbejder med en privat långiver i stedet for en bank.

Når du ser på lån til hårde penge, er det vigtigt at gøre din research og forstå risikoen. Da du foretager høje rentebetalinger hver måned, skal du være i stand til at renovere og sælge så hurtigt som muligt for at maksimere din fortjeneste og minimere antallet af disse betalinger.

Mit første skridt som en ny flipper ville være at lave et lille område -forskning - se op til hårde pengeudbydere i dit område, kontakte dem og spørge, hvad deres renter er, hvor meget der kræves, beder de om punkter og alt andet, der påvirker, hvor mange penge dine lån vil ende med at koste dig. Det kan også være nødvendigt, at du danner en LLC, inden du sikrer et lån. (Hvis du er lokal til Phoenix, kan jeg varmt anbefale Karen på VÆRE. Udlån . Jeg tror, ​​de også finansierer til Tennessee og North Carolina.) At finde en god, ærlig og smart hårde penge -långiver er afgørende for din proces!

Indstil scenen

Måske er mit største råd at pakke hjemmet godt. Emballage sælger! I henhold til denne artikel fra Forbes.com , et iscenesat hjem i gennemsnit vil sælge for 17% højere end et hjem, der ikke er blevet iscenesat, og vil også sælge 95% hurtigere.

Den gamle timers tankegang var, at et tomt hjem virker større. Men i disse dage ønsker købere at forestille sig, at de bor i hjemmet. De vil vide, om rummet er stort nok til en king-size seng. De vil vide, hvor de ville sætte deres tv i stuen, og hvis en sektion ville fungere eller ej. De vil vide, hvilken størrelse tæppe de skal begynde at handle efter, hvis de giver et tilbud. Ved du det? Vi er en meget visuel kultur, og vi er nødt til at se den for at tro det. Iscenesættelse opnår nøjagtigt det. Det giver dette ekstra forsikringsniveau, at dette føles som køberen kunne gøre dette til deres hjem, fordi de ser sig selv leve i det.

(Jeg vil tilføje til dette - forsømmer ikke god fotografering også! Fase hjemmet, og sørg for, at fotografierne viser det!)

Da det var tid til at sætte rodølhuset på markedet, samarbejdede jeg med Artikel på iscenesættelsen For at vise jer alle, hvad en enorm forskel det gør! Og jeg har ikke noget imod at fortælle dig dette, fordi vi er venner, men når det var iscenesat, indså jeg, at det så alt for sød ud og besluttede dagen før fortegnelsen gik live for at hæve prisen med $ 20.000. Jeg er temmelig sikker på, at min agent troede, at jeg havde mistet det. Men det, jeg solgte dette hus om en uge for bare under anmodningspris ($ 5.000 under spørge, så $ 15.000 højere end jeg havde planlagt at sælge det!). Det endte med at indstille den nye pris pr. Kvadratfodrekord i nabolaget. Det er altid værd at investere at arrangere et hjem! Lad os sige, at jeg havde besluttet at bruge omkring $ 5.000 på møbler til iscenesættelse - jeg ville have fordoblet min investering. Jeg kunne ikke have solgt dette hjem ufartøjet for så meget som jeg gjorde. Her er lidt om, hvorfor jeg valgte de møbelstykker, jeg gjorde!

Layoutet af dette hjem var bare lidt akavet, da du lige straks gik ind i stuen, så jeg ville vise, at rummet kunne have en alsidig brug, og tingene kunne bevæge sig, afhængigt af om du er vært for en fest osv. Jeg valgte en neutral grå sofa (den Anton Sofa i vintergrå ) Fordi denne er en rigtig crowd-pleaser. Det er behageligt og indbydende! Jeg bragte også dette Ottoman At få nogle varme toner, og vi elskede det så meget, at vi holdt det i vores eget hjem, fordi det er så multifunktionelt.

Til soveværelset valgte jeg Spindelbed vugge i valnød med matching Vugge sidebord For at vise, hvor meget plads du virkelig har herinde! Det er her artikel reddede mig meget tid. Alt blev leveret og samlet lige på plads af deres leveringsteam. Jeg kan ikke fortælle dig, hvor meget af en livredder det var, da vi febrilsk forsøgte at gøre sidste hånd på hjemmet for at få det på markedet! Vores køber endte med at elske sengen så meget, at hun holdt den for sig selv, og jeg kan ikke bebrejde hende. Det er perfekt og så høj kvalitet - det er solide træ, og det var så tungt, at jeg var meget glad for, at jeg ikke behøvede at flytte det, for at være ærlig! Jeg valgte denne fyrige stans af en stol (den Spin stol i Sunset Orange ) For at hjørnet kan bringe noget liv og farve ind i rummet, fordi jeg er en mistet sjæl uden noget orange i mine danghuse. Det er vigtigt at vise, hvad de ekstra hjørner kan bruges til, og at indstille små vignetter her, og der er altid lidt sjovt.

Da jeg satte mig ned og prøvede at beslutte, hvad jeg selv skulle dele i dette indlæg, er der så meget, jeg kunne helt sikkert skrive et par bind på flippende huse. Der er så meget info om at vende inden for internetverdenen, og der er allerede masser af gode råd om vigtige emner, som jeg ikke dækkede som budgettering, at finde entreprenører til arbejde, du ikke selv vil gøre, og opbygge et team af mennesker, du har tillid til at arbejde sammen med. Der er virkelig så meget info derude, så drage fordel af alle disse gratis ressourcer og lær så meget du kan!

Hvis du elsker forretningsrådgivning, kan du tjekke denne podcast -episode for at høre det bedste forretning (og liv) råd, som Elsie og Emma nogensinde har modtaget!

Jeg håber, at dette var nyttigt for alle, der ønskede at tage ud på egen hånd i flipsverdenen. Held og lykke til jer alle !! Du er velkommen til at stille spørgsmål i kommentarerne, så prøver jeg at svare så mange som jeg kan, og ikke være en fremmed på Instagram ( @parohome ). Tak Emma, ​​Elsie og banden for at have mig tilbage, selvom jeg opgav dig for solskin og taco. Ingen hårde følelser, ja?! -Sarah Rhodes

Værelsesdetaljer // Master lysekrone og pejs -lampetter fra Sazerac sting, Køkkenskab af Lignumskabe og træbearbejdning, Vægkunst fra Juniper Print Shop, Stue tæppe fra Allmodern, Udvendige husnumre af Dropcap Studio. Linkede møbelemner over C/O -artikel.

Artikel is offering our readers a special discount! Just Brug dette link Og modtag en rabat på $ 50 rabat på dit første køb på $ 200 eller mere. Tilbud gyldig 24. april 2020 - 31. december 2020

Kreditter // forfatter, fotografering og design af Paro hjem.