TIPS TIL AT ANSÆTTE EN ENTREPRENØR

I årevis er et af mine mest ofte stillede spørgsmål, hvordan finder du en god entreprenør? Der er så meget, at jeg altid følte mig lidt som, Hvor begynder jeg .

Vi har renoveret hjem næsten konstant i 10 år nu. I den tid begik vi masser af fejl og lærte lektioner på den hårde måde. I dette indlæg deler jeg mine personlige tip til at finde pålidelige entreprenører og styre dem selv.

Jeg vil også dele, hvordan jeg søger efter nye entreprenører og får de mest nøjagtige citater. Jeg er så begejstret over at dele dette med dig, da renovering har været en sand glæde for mig og noget, jeg er meget stolt af. Jeg hjælper dig med at gøre din første oplevelse så smertefri som muligt.

Relateret: Tjek vores boligindretning 101 arkiv for flere tip.

Forskellen mellem en hovedentreprenør og erhvervsdrivende:

En hovedentreprenør er en projektleder, der administrerer alt det arbejde, der udføres i dit hjem. For de fleste projekter (for eksempel et køkken eller badeværelse), hvis du vil være i stand til at ansætte kun en person, der tager sig af hele projektet, skal du ansætte en hovedentreprenør.

Det er sjældent, at enhver entreprenør vil udføre en hel renoveringsprojekt solo (og det vil sandsynligvis være en længere tidslinje). En hovedentreprenør vil føre tilsyn med dit projekt ved at planlægge det, ansætte alle de handelsfolk, der er nødvendige, undertiden sourcing og købe nødvendige forsyninger og tjekke dagligt (eller ofte) for at sikre, at alt er på banen.

En traditionel er en person, der handler. For eksempel, når du renoverer selv det mindste halve badeværelse, har du muligvis brug for en fliseperson, et tapetinstallatør, en blikkenslager og en elektriker.

Jeg anbefaler at lede efter erhvervsdrivende, der er specialiserede i en handel, da de ofte er de mest dygtige og professionelle. Jeg anbefaler kun at arbejde med licenserede entreprenører - især på vigtige funktioner i hjemmet som elektrisk og VVS.

Fordele og ulemper: Pro for at arbejde med en hovedentreprenør er, at de vil styre projektet for dig. Du har mindre ansvar, og det kan spare meget tid, især hvis du ikke kender nogen handler, du kan lide, og du bliver nødt til at ansætte alle fra bunden.

En anden pro af en hovedentreprenør er, at hvis der opstår et problem med en handel (ofte ikke dukker op), er det deres job at tage sig af det. Hvis du er en person, der hader konfrontation, er dette noget at overveje.

En sidste pro af en hovedentreprenør er, at du vil modtage et tilbud, der inkluderer alt. Det er en hurtigere måde at finde ud af omkostningerne ved dit projekt. Ulemperne ved at arbejde med en hovedentreprenør er, at deres projektstyringstjenester forståeligt nok koster penge.

Det samlede budget for dit projekt vil være mindst 20% mere, og efter min erfaring var det mere end det.

For erhvervsdrivende vil jeg starte med ulemperne. For mig er den største con al ansættelse af nye handler. Der er en interviewproces (mere om det snart), der er tidskrævende.

Når som helst du renoverer for første gang i et nyt område, skal du finde en ny serie handelspersoner, som du kan lide og stoler på. Når du starter et enormt projekt, som en langsomt ombygning af hele huset, kan det være det værd at finde alle disse mennesker.

Efter min erfaring, når du finder gode handler, kan du arbejde med dem i årevis. Den anden store ulempe ved at foregive en hovedentreprenør er det ekstra ansvar for at styre handler selv. Du vil være ansvarlig for at betale dem direkte og udarbejde alle konflikter, der måtte opstå.

Den største pro ved at arbejde direkte med handler er sandsynligvis budgetbesparelserne.

Min personlige præference: I de første år af vores renoveringer valgte vi at arbejde direkte med handler og ikke en hovedentreprenør, fordi det var den eneste mulighed, der passer til vores små budgetter. Efterhånden som årene gik, blev jeg fortrolig med processen og komfortabel med at være projektleder.

Jeg kan huske, at det var så stressende i begyndelsen, men med tiden fandt jeg en behagelig rytme. I disse dage elsker jeg at arbejde direkte med erhvervsdrivende og synes det er lettere, hurtigere og billigere at få nøjagtigt det resultat, jeg ønsker.

Jeg er i stand til at være ærlig straks Når jeg ser noget, kan jeg ikke lide, eller det vil ikke planlægge. Udvikling af gode kommunikationsevner er et must. Da jeg blev vant til at arbejde direkte med handler, er det nu min præference for de fleste små kosmetiske projekter.

Jeg elsker at jeg kan gemme noget af mit budget ved at lykkes med at sprænge andre steder. Jeg vil stadig ansætte en hovedentreprenør til projekter, jeg er uerfaren i, og alt hvad der er på skalaen, der kræver tilladelse.

For større projekter er der også en hybrid tilgang at overveje.

Hvis du vil have en hovedentreprenør og har brug for at spare budgettet, skal du fortælle dem, at du allerede har din egen maler eller gulvperson. Handler som det er de nemmeste at finde en leje. På den måde sparer du lidt på markeringen på et par af de højeste budgetposter.

Tips til at ansætte en entreprenør eller handler:

Jeg leder i øjeblikket efter en hovedentreprenør til noget af det store arbejde på Vores nye hjem . Sådan søgte jeg:

Spørg folk i dit kvarter, hvis der er nogen betroede teams, der fungerer der meget.
Min ideelle entreprenør er altid en med et medium prispunkt. Jeg ser aldrig efter de billigste entreprenører, fordi de ofte bliver dyrere med tiden og bringer for meget personlig drama ind i mit projekt.
Hvis prisen er chokerende lav, skal du være meget forsigtig. Efter min erfaring leder jeg efter nogen, der fortæller mig en reel pris, der har ræsonnement bag det. For ting som trægulve og fliser er der normalt en pris pr. Kvadratfod. For ting som specialbyggede indbyggede kan prisen være mere uklar for dig, og det er normalt.
Efter min erfaring er de mellemstore entreprenører ægte Valgmulighed for bedste priser, og det er normalt bedst at gå med den rimelige pris i stedet for forhandlingen.
Spørg folk i dit kvarter om specifikke handelsanbefalinger. Har du en blikkenslager, du kan lide?
Spørg folk, hvilket entreprenørhold er specialiseret i din type hjem (historisk? Midthundredhundrede? Ny build?).
Spørg enhver person, du kender, der har renoveret i de sidste fem år. Spørg specifikt Ville du ansætte dem igen efter din oplevelse med dem? og Hvad er deres styrker og svagheder? Ingen renovering er perfekt, så det er godt at finde ud af, hvordan deres håndterede fejl og udfordringer.

Lad os tale interview. Jeg betragter den første aftale både en mulighed for at få et tilbud og og interviewe fra min side. Jeg har lært, at de bedste entreprenører også vil interviewe dig for at se, om du vil være en god klient (mere om, hvordan du forbereder dig nedenfor).

Når du har en shortlist med et par GC'er eller handler, du vil interviewe (jeg ville gøre to eller tre interviews/citater for hver rolle, du udfylder), er det tid til at forberede dig til din første aftale.

En af de største fejl, du kan lave, er at bede om et tilbud og intet andet. Dette er din chance for at prøve at lære mere om, hvordan de fungerer, og hvad de kan forvente. Her er nogle gode ting at overveje at bede om:

Fotos af lignende projekter, de er stolte af, eller virkelig alle fotos, de er stolte af. Lad dem vise dig, hvad de er bedst til.
Et par referencer af lokale huse, du kan ringe til. Ofte vil de endda forsøge at arrangere at lade dig se deres renovering personligt.
Spørg - Hvilke forholdsregler finder du hjælp mest til at holde et projekt på budgettet?
Spørg - Hvilke skjulte omkostninger forudser du i min renovering?
Spørg - Hvordan er din sædvanlige tidslinje? Hvad er nogle måder, vi kan holde vores projekt efter planen på?
Fortæl dem, at du er nødt til at blive enige om en betalingsplan i begyndelsen, der er forsyningsomkostninger foran, og derefter er en betaling hver gang en kilometer markør på projektet afsluttes.

Prøv et testprojekt. Inden du ansætter en entreprenør til at foretage en stor renovering, skal du ansætte dem til at gøre noget mindre. Jeg vil især anbefale dette til alle, der klarer sig til en stor eller fuldt husrenovering.

Hvis du har en chance for at gøre noget mindre først - bare et badeværelse, for eksempel, vil du være i stand til at sikre dig, at du kan lide teamet og arbejde godt sammen, før du hopper ind i et større engagement sammen.

En sexisme pep -tale for kvinder. At navigere i sexisme er noget, der ofte er kommet op for mig som en kvinde, der primært ansætter mænds entreprenører og erhvervsdrivende. Mange (mange) gange mandlige entreprenører har gået ind i vores hjem for første gang, kigget rundt og spørg, hvad gør din mand?

Det er absolut chokerende og aldrig ok, men for mig har det også været et nødvendigt onde. Jeg ser det som at acceptere den verden, jeg lever i, ikke den verden, jeg ville ønske, jeg levede i. For at være retfærdig, har jeg arbejdet med mange respektfulde mænd, men her er mine tip til, når sexisme opstår:

Min mand og jeg lod dem vide klart, at jeg er den ansvarlige og det Han behøver ikke at ok noget . Min mand vejer ikke med vilje på udtalelser og spørger mig, hvad jeg synes foran en ny entreprenør for at indstille tonen. Hans svar til alt er, du skulle hellere spørge Elsie.
Ved at være meget forberedt på dit første citatmøde vil du vise dem, at du er seriøs, og du ved nøjagtigt, hvad du vil.
En af de vigtigste ting, jeg støder på, er entreprenører, der prøver at tale mig ind og ud af valg. Ofte har de gode intentioner og prøver bare at gøre for dig, hvad de normalt gør. Selvom det er god feedback om genstande som sikkerhed eller funktion, er det frustrerende at blive gentagne gange spurgt om designvalg. Nu forbereder jeg mig altid på dette med masser af fotos.
Lad aldrig en entreprenør tale dig ind i noget, du ikke ønsker eller ikke kan lide bare fordi du føler dig på stedet. Sig, at du har brug for en dag til at tænke over det.

Hvordan man forbereder sig på at få et tilbud:

Da vi gjorde vores første store ombygning, blev jeg spøgt af entreprenører meget . De ville komme til mit hus for at give mig et tilbud, og så ville jeg aldrig få citatet og aldrig høre fra dem igen. År senere er jeg klar over det Jeg var problemet .

Da en entreprenør dukkede op i mit hus, ville jeg være uforberedt og bare gå gennem huset med dem og tale om, hvordan jeg ville have, at hvert værelse skulle se ud. Ofte vidste jeg ikke engang nøjagtigt, hvad jeg ville, men jeg forventede stadig, at de skulle sende mig et tilbud.

Entreprenører ønsker ikke at arbejde med mennesker, der stadig beslutter, hvad de vil. De vil have et projekt, der er forståeligt og klar til at begynde i en bestemt tidsramme.

Den anden fejl, jeg begik i de første år, sagde aldrig mit budget. Jeg var så fokuseret på at prøve at få en god aftale, at jeg fejlagtigt troede, at ikke at sige, at mit budget ville bringe mig et lavere tilbud.

Entreprenører kan ikke læse dit sind, og med gode entreprenører er priserne ikke rigtig omsættelige. Det er uretfærdigt at invitere en entreprenør for at få et tilbud uden at have mindst et ballpark -budget for det, du håber at betale.

Faktisk har jeg ofte fundet det mere nyttigt at sige dit sande ideelle budget, da mange entreprenører vil prøve at hjælpe dig med at justere omfanget af dit projekt, så det passer til dit budget. Det er et godt udgangspunkt og hjælper dig med at komme på den samme side.

Alle de ting, jeg forbereder, før jeg møder med en entreprenør:

Jeg har fundet ud af, at fuldt forberedelse (nogle vil sige overforberedende) hjælper mig med at få de mest nøjagtige citater og have et mere produktivt første møde med en ny entreprenør.

Det viser dem også, at jeg vil være en ansvarlig klient og god kommunikator. Jeg kan godt lide at tage min tid og tilbringe mindst et par nætter med at forberede alle visuelle og eksempler, før møderne begynder.

Skitser af, hvordan jeg vil have, at mit projekt skal se ud (være så detaljeret som muligt).
Alle mine kilder er valgt. I øjeblikket forbereder jeg mig til et badeværelse citat, og jeg valgte forfængelighed, karbad, al hardware, flisen og endda toilettet før Mit første møde med en potentiel entreprenør.
Visuelle eksempler. Pinterest -fotos, der viser alle detaljerne i dit projekt. Dette er ikke et humørbræt, hvor farverne og vibe betyder noget - dette er en måde at kommunikere på, hvis du vil have din flise installeret en speciel måde, eller du vil have en buet dør tilføjet.
Antag aldrig, at de kan se, hvad der er i dit hoved. Kommuniker altid ved at vise eksempler .
Kend din ideelle tidsramme. De vil altid gerne vide, hvornår de kan starte, og hvornår du har brug for det. Hvis du renoverer, før du flytter ind i et nyt hus, anbefaler jeg, at alt skal gøres en til to måneder, før du flytter ind. Forsinkelser er normale, og du vil have en chance for at få det renset, før du flytter ind.
Kend dit budget. Kend den laveste pris, du håber på at betale såvel som den højeste, du er villig til at betale for et job.

Da jeg først begyndte at renovere, var jeg altid bange for at virke høj vedligeholdelse eller nøjeregnende, når disse ord virkelig er synonymer for at være meget detaljerede og investeret i min renovering.

Nu prøver jeg ikke at maskere disse kvaliteter. Jeg lader entreprenører vide, at jeg er interesseret i detaljerne. Der er ikke noget galt med det. Det er langt bedre for alle involverede at være ekstremt specifik om, hvad du vil, end at gå ind i et projekt uden en plan.

Sådan budgetteres for overskydninger og det uventede:

Du har sandsynligvis hørt til gamle råd, det koster dobbelt så meget og tager dobbelt så lang tid som hvad de siger. Dette var bestemt tilfældet for de forhandlere, jeg hyrede tidligt i mine renoveringer.

Jeg har dog ikke fundet, at det var sandt overalt. Uventede udgifter dukker op! Her er nogle ting at huske på:

Entreprenørcitater inkluderer ikke uventede problemløsninger i deres citater. Vi har haft dem på næsten enhver tarmrenovering, vi nogensinde har gjort. Subgulve er rådne og skal udskiftes, hårde skove kan ikke reddes og skal udskiftes, skimmel findes og skal afhjælpes. Disse typer problemer er almindelige.
Der er normalt flere forsyninger, end du forventer. Små ting tilføjer, selvom du er forsigtig.
Mit personlige problem er, at jeg normalt fortsætter med at tilføje ideer til, efter at jeg har mit tilbud, der tilføjer udgifter.

Sådan holder jeg mig på budgettet og har også altid midler til at dække til en uventet udgift:

Opbevar altid mindst $ 10K eller 20% (hvad der er mere) til rådighed for uventede udgifter. Du ved bare aldrig. Det er op til dig, hvor meget overdreven du forbereder dig på.
Jeg anbefaler altid at have en sund mini -nødfond, der er udpeget til din renovering. Når et værelse er sløret, har du virkelig ikke andet valg end at sætte det tilbage, og du skal være parat til at betale for uventede reparationer og udgifter.
Planlæg din renovering fra mest til mindst vigtige. Hvis du har et stramt budget, er det smart at gøre din store gevinstrenovering først. Dette er vigtige reparationer, køkken og renovering af badeværelser for de fleste hjem. Derefter kan du gøre din dejlige at have varer næste, som at tilføje en ny veranda eller tilføje en flok tapet.
I mine budgetter ved jeg altid, hvilke varer jeg vil skære fra min plan, hvis jeg begynder at gå over budgettet.
Som jeg henviste til ovenfor, er der en sammenhæng mellem at ansætte erfarne, velrenommerede entreprenører og forblive på budgettet. Jeg vil hellere kramme til prisen foran og forblive på budgettet end gå vej over det gode tilbud, jeg fik at vide. Rimelige citater til sejren!

Jeg nød virkelig at dele dette, og jeg håber, det hjælper nogle af jer med at undgå nogle af de faldgruber og fejl, jeg begik i fortiden. I sidste ende er renovering normalt en udfordrende proces med en stor belønning i slutningen.

Hold din hage op, hold øje med prisen, og slå ikke dig selv over ting, du ikke kan kontrollere. Det er normalt at føle sig fuldstændigt udbrændt nær slutningen af en renovering, og efter min erfaring falmer den hurtigt, så snart du er færdig.

Hvad skal jeg se nogle af mine renoveringsprojekter?